土地の相続税評価額は、理論上は公示価格の8割です。公示価格を時価とみれば時価の8割が土地の相続税評価額で、それに対して相続税課税です。
一方、建物の相続税評価額は固定資産税評価額とイコールです。固定資産税評価額は、建築費の概ね50～70％位になります。
戸建でも分譲マンションの１室でも、考え方は同じです。分譲マンションの場合、土地は敷地持分で評価、建物は建物持分での評価です。ただし、分譲マンションの場合は、時価（売買価格）と相続税評価の乖離は戸建に比べて大きくなりがちです。
例えば、5,000万円で販売されている高層マンションの場合、相続税評価額は、敷地持分が1,200万円、建物持分が1,000万円の計2,200万円というのもけっして珍しくありません。マンションの販売価格は近隣の専有面積あたりの単価を相場と考えて価格設定されるため、土地＋建物の価格よりもかなり割高になることが多いのです。
また、特に高層のマンションであればある程、１戸あたりの敷地持分は小さくなりますから、相続税評価額は販売価格と比べてぐっと安くなるのです。
さて、ここに30階建ての高層マンションがあります。2階部分の部屋は3,000万円で販売されています。相続税評価額をみると1,500万円でした（敷地持分900万円、建物持分600万円）。販売価格のちょうど半分が相続税評価額ということです。
では、まったく同じ間取りの10階の部屋はどうでしょうか？
一般的にマンションの場合、間取りが同じでも高層階の方が販売価格は高く設定されています。眺望の良さが販売価格に乗せられているということでしょう。この10階の部屋は、販売価格4,000万円でした。しかし、間取りが同じということは部屋の専有面積が同じということですから、建物持分の固定資産税評価額は2階の部屋と同額です。固定資産税評価額は、眺望の良さとは無関係だからです。
また、敷地持分も専有面積に応じて決められますからこれも2階の部屋と同じになります。従って、この10階の部屋の相続税評価額は1,500万円です。販売価格との乖離は、2階の部屋よりも大きくなりました。
最上階である30階にもまったく同じ間取りの部屋がありました。販売価格は6,000万円です。しかし、前記の通り部屋の面積が一緒なわけですから相続税評価額は変わらないので1,500万円。販売価格との乖離は更に大きくなります。
相続税対策としての分譲マンション購入を考えた場合、どの部屋を買うのが一番有利になるかというと、30階6,000万円の部屋です。相続税評価額1,500万円との乖離が最も大きくなるからです。6,000万円－1,500万円＝4,500万円の乖離が作れれば、相続税の限界税率が40%の方なら1,800万円も相続税が安くなる計算です（4,500万円×0.4）。
更に、こんな手も使えます。6,000万円で買った30階の部屋を子供に生前贈与するのです。贈与時の不動産の課税価額は相続税評価額でみます。つまり1,500万円です。相続時精算課税制度を使っての贈与なら2,500万円まで無税で贈与できますから、子供に贈与税はかかりません。
その後、子供がこの部屋を売りに出します。買ってすぐの売却なら、下手をすれば6,000万円でそのまま売れるかもしれません。当然、売却代金は全額子供の懐に入りますし、譲渡所得税もゼロです。子供の手元には6,000万円が残ります。
一方、親の方は、マンション購入によってその代金にあたる6,000万円という金融資産が手元から無くなります。そして一旦相続税評価額1,500万円のマンション1部屋を手に入れるわけですが、子供に贈与しますのでこれも無くなります。
結果として、親の手元から6,000万円分の現金が無くなり、ほぼ無税でそっくりそのまま子供の手にこの現金が渡ったことになります（厳密に言えば、マンションを子供へ贈与したときの名義書換え費用等かかってくる経費はあります。また、親の相続発生時には、1,500万円を親の財産として持ち戻して相続税が計算されます）。
高層マンションを使った相続税対策、最も効果が出るのは日本全国でみれば東京都内中心部の物件です。福岡なら福岡市内中心部や駅近の物件でしょう。
販売価格と相続税評価額の乖離が大きい高層の分譲マンションを狙って購入する・・・相続税を一気に減らしたい方にはお勧めの対策の１つです。
